每一套都是两卫、双车位、独立洗衣房
Bhode 在 Riding Road 与 Hawthorne Road 交汇的五岔路环岛旁，一块三角形地块上，开发商 Cielo Group。地上三层、地下两层，底层一间咖啡馆，屋顶一个泳池——这是一栋刻意做小的精品楼。在售从 $1,529,000 起，本地由 FX Home 代理。
精品楼常见的妥协，这里没有：全楼每一套都是两卫、双车位，主卧都带步入式衣帽间与套内卫浴，洗衣房是独立成间的 3 到 5 平方米，不是壁柜，另配一个地库储物笼。下面把这些优点和三件必须问清楚的事一起摊开。
$1,529,000起 · 两房两卫双车位 · 三层精品楼
区域数据 · Bulimba
空置率 0.71%，公寓 22 天售出
下面的数字来自公开区域统计平台，2026 年 10 月 9 日查阅。
- 公寓中位价
- $1,200,000Your Investment Property，年增 20.30%
- 公寓中位值（估值口径）
- $1,139,121OnTheHouse，截至 2026 年 8 月 31 日，五年 +74.50%
- 两房公寓中位价
- $1,007,000Domain 分卧室口径
- 三房公寓中位价
- $1,630,000Domain 分卧室口径
- 公寓中位周租
- $780毛回报 3.48%
- 公寓中位在市天数
- 22 天另一平台给 26 天
- 租房空置率
- 0.71%Domain 口径，非常紧
- 过去 12 个月公寓成交
- 118 套流动性好
Bulimba 公寓五年涨了 74.5%，空置率 0.71%——这是一个供不应求的内城河岸区。本项目两房 $1,529,000 起，是全区两房中位的约 1.5 倍：这里卖的不是普通两房，而是一栋每户都配双车位与独立洗衣房的精品楼。即便如此，3.48% 的全区回报率套不到这个价位上，本楼也没有租赁评估——买这里主要是买自住品质与稀缺位置。
在售 · Riding Road 与 Hawthorne Road 路口
两房到三房，套内 88 到 181 平方米
价格取自开发商价目表（该表未标注日期，以当期正式价目表为准），按总价升序。
| 户型 | 配置 | 套内 | 价格区间 |
|---|---|---|---|
| 2 房 | 2 卫 2 车位 | 88–111 m² | $1,529,000 – $1,949,000 |
| 3 房 | 2 卫 2 车位 | 125–181 m² | $2,549,000 – $3,995,000 |
图纸把每户的配置写得很细：
- 全部两卫双车位
- 无例外精品楼里少见的统一标准
- 主卧
- 步入式衣帽间 + 套内卫浴每一套都有
- 洗衣房
- 独立成间 3–5 m²不是壁柜式
- 地库储物笼
- 3.1–10.6 m²每户一个
- 户外面积
- 15–45 m²地面层四套为 20–32 m² 庭院
- 多功能空间
- 两套带独立 MPR／书房（9 m² 与 10 m²）是否封闭成间以合同图纸为准
取舍也写在图上，看房前先知道：部分户型朝西，下午的西晒要实地确认；个别一二层户型阳台偏小——有一套总面积 141 平方米的三房，户外只有 16 平方米；地面层与咖啡馆（72 平方米店面加 60 平方米户外经营区）及卸货区同层，又临两条马路和环岛。考虑地面层的买家，建议在早高峰和周末各去一次五岔路口。
交付与合同 · Cielo Group
开发商自己施工，但日期和屋顶归属都要书面确认
设计、开发、施工一体
官网写明项目由 Cielo「设计、开发、施工一体完成」。可核实的交付证据是：同在 Oxford Street 的 $1.9 亿 Lua 商业街区已于 2025 年建成开业，主力店为 Harris Farm Markets。
完工时间
房产平台 Apartments.com.au 于 2026 年 8 月记载项目在建、预计 2027 年初完工——那是平台记录，不是合同；销售文件里没有完工日期，也没有日落条款。图纸本身标注「初步版本、可能变更」。
屋顶到底归谁用
这是本项目最该先问清的一条。屋顶图标注 309 平方米露台加 140 平方米 private open space（泳池、BBQ、露天座位与卫生间），官网称之为「私属绿洲」；但同一张图上还标着 ROOFTOP TENANCY（屋顶商业租户），本地媒体 2024 年 12 月的报道则写电梯通向「对公众开放的屋顶露台」。住户专属与对外营业，是两种居住体验，也是两种物业费走向。
签约前要拿到的四份文件
带日期的正式价目表、物业披露文件（确认是否含维修基金）、屋顶使用权的书面确认、装修标准清单（目前未公布）。我们可以代为索取。
持有成本：按那份未注明日期的价目表，物业费（含楼宇保险）每周约 $90 到 $216，一年约 $4,700 到 $11,250——最小的两房在下限，181 平方米的书房户型在上限。精品楼的代价在这里：业主户数少，一部电梯、一个泳池、一个屋顶和两层地库的分摊自然更重。价目表未说明是否含维修基金，市政费与水费亦未公布。昆州印花税另计。
楼里给了什么 · Bhode
屋顶泳池，底层咖啡馆
- 屋顶泳池
- BBQ 与露天座位
- 309 m² 屋顶露台
- 底层咖啡馆
- 每户地库储物笼
- 双车位
- 两卫
- 主卧步入式衣帽间
- 独立洗衣房
- 两层地库
我们手上没有这个项目的装修清单，所以上面只列图纸与价目表能证实的部分，不列品牌与材料——那一份要以合同附件为准，可以代为索取。
位置 · Bulimba
先问清楚：合同上写的是 Bulimba 还是 Balmoral
- 地块
- Riding Road 与 Hawthorne Road 五岔路环岛旁的三角形地块图纸显示双临街
- 图纸标题栏地址
- 360 Riding Rd, Balmoral与官网、域名、营销材料写的 Bulimba 不一致
- Oxford Street 方向
- 地块正对餐饮与零售主街
- 地方政府
- Brisbane City Council
这不只是名称问题。建筑图纸的标题栏统一写「Balmoral」，而官网与营销材料写「Bulimba」，销售材料没有解释。昆州公立学校按地址划学区，而本项目的全部销售材料中没有出现任何学校名称或学区信息。要为孩子择校的买家，必须先拿到合同上的法定地址，再到昆州政府 EdMap 查孩子实际入学那一年的学区图——在此之前，不应为任何「学区」预期付溢价。
销售材料也没有列出到商场、车站或 CBD 的距离，所以这里不列。
谁该买 · Bhode
谁该买，谁该再想想
适合：想住 Bulimba、又不愿在精品楼里将就配置的自住买家——每一套都是两卫、双车位、独立洗衣房、主卧套间，这个统一标准在小体量项目里少见；想要屋顶泳池与底层咖啡馆这种生活方式的买家；以及看重 Cielo 在同一条街上已建成交付记录的人。
要再想想：在意持有成本的人——户数少意味着分摊重，物业费每周最高到 $216，而且未说明是否含维修基金；在意屋顶私密性的人——屋顶是否对外营业尚未书面澄清；在意朝向与噪音的人——部分户型朝西，地面层与咖啡馆、卸货区同层且临环岛；以及需要确定交付的人——销售文件里没有完工日期，也没有日落条款，「2027 年初」出自第三方平台。
签约前请律师确认合同法定地址与郊区（关心学区的随后查 EdMap）；书面确认屋顶泳池与露台的使用权归属；索取带日期的正式价目表与物业披露文件；索取装修标准清单；并确认日落条款与交割时间表。
常见问题 · Bhode
客户最常问的四件事
现在买，什么时候能拿到房？
销售文件里没有完工日期，也没有日落条款。房产平台 Apartments.com.au 在 2026 年 8 月记载项目在建、预计 2027 年初完工——那是平台记录，不是合同，而且图纸标注为「初步版本、可能变更」。书面日期要在签约前拿到。
屋顶泳池是住户专属吗？
这是本项目最需要书面答案的一条。官网称「私属绿洲」，但同一张屋顶图上标着 ROOFTOP TENANCY，本地媒体报道则写电梯通向对公众开放的屋顶露台。住户专属与对外营业，物业费和居住体验都不一样——签约前必须拿到披露文件里的书面确认。
物业费多少？
按那份未标注日期的价目表，含楼宇保险每周约 $90 到 $216（年约 $4,700 到 $11,250），最小两房在下限、181 平方米的三房书房户在上限。户数少，分摊自然重；价目表未说明是否含维修基金，这一条要问清。
这里到底是 Bulimba 还是 Balmoral？
图纸标题栏写 Balmoral，官网与营销材料写 Bulimba，销售材料没有解释。这会影响学区——昆州按地址划学区，而本项目材料里没有任何学校或学区信息。请以合同上的法定地址为准，再到 EdMap 查学区，不要为「学区」预期先付溢价。
一般信息，不构成财务、法律或税务建议。一切细节以买卖合同及披露文件为准。本文所引价目表未标注日期，所列为起价，以开发商当期价目表为准；区域统计为 2026 年 10 月 9 日查阅的公开平台数据。
