超市在下一个路口，钥匙在 2028 年 11 月
Kyabra Street 的高处，Gasworks 与 James Street 之间，Fortis 在一块 921 平方米的地上盖一栋 20 层的砖与玻璃公寓楼。工已经开了：结构封顶写在 2028 年 1 月，建造完工 2028 年 10 月，交割 11 月。建筑与室内 bureau^proberts，景观 Arcadia，施工方 Binah。在售从 $1,575,000 起，本地由 FX Home 代理。
这个转角的日常已经在运转——超市、餐厅、河岸步道都在，缺的只是这栋楼。所以真正要算的是两件事：两年的等待值不值，以及这个价位在 Newstead 买到的是什么。
$1,575,000起 · 两房两卫 · 20 层，2028 年 11 月交割
区域数据 · Newstead
一个 19 天就能卖掉公寓的区
下面的数字来自公开区域统计平台，2026 年 10 月 9 日查阅。
- 公寓中位价
- $950,000Your Investment Property，12 个月口径至 2026 年 6 月
- 过去 12 个月公寓成交
- 322 套在市中位 19 天
- 公寓中位周租
- $800Domain 分卧室口径两房约 $880
- 公寓毛租金回报率
- 4.10%另有平台给 4.5%–4.9%
- 租房空置率
- 0.32%Domain 口径，极低
- 常住人口
- 21,474 人（2025 初步）2016 年 11,355 人，Newstead–Bowen Hills 统计区
- 入门价（本项目）
- $1,575,000全区公寓中位价的约 1.7 倍
两件事要一起看。第一，这个区的租赁市场是紧的——空置率 0.32%，公寓 19 天售出。第二，本项目的入门价是全区公寓中位价的约 1.7 倍：以全区两房周租约 $880 对 $1,575,000 计算，毛回报约 2.9%，低于全区 4.10% 的口径，再扣每周 $173 起的物业费。这栋楼的买点是位置与产品，不是现金流——买之前先认同这一点。
另外提醒一句：简报里 ABS 2016–2021 那组「242%」是人口增幅，不是房价涨幅。
在售 · 12 Kyabra Street
两房的套内面积，在内城算大的
价格取自 2026 年 9 月 1 日的价目矩阵，户型与面积取自 2026 年 6 月 2 日户型表（REV.2）。
| 户型 | 配置 | 套内 | 阳台 | 价格区间 |
|---|---|---|---|---|
| 2 房 | 2 卫 1 车位 | 89–95 m² | 11–15 m² | $1,575,000 – $2,180,000 |
| 3 房 | 3 卫 2 车位 | 192 m² | 21 m² | $3,950,000 – $4,050,000 |
| 3 房 | 3 卫 3 车位 | 192 m² | 21 m² | $4,725,000 |
两房套内 89 到 95 平方米，在内城新盘里确实偏大；代价是户外偏紧——A 型阳台 15 平方米，B 型 11 平方米，而且 B1 与 B2.1 是冬季花园（winter garden），不是开敞露台，看房时要分清。已标价的两房里，相当一部分朝南。
三份文件要对齐：文件夹里还有 2025 年 11 月的 REV.1 单页，把同一户型编在不同 lot 号上、面积还少 1 平方米；个别图纸页眉与规格框的面积也对不上；价目表上 Lot 1401 写两个车位，其他 B2.2 都是一个。以合同附件里的图为准，这几条都是签约前的核对项。
交付与持有成本 · Fortis
日期写得很细，日落条款没有
结构封顶
2028 年 1 月（开发商时间表）。
建造完工
2028 年 10 月。
交割
2028 年 11 月——也就是说，现在签约要等两年。
日落条款
现有材料里看不到，请律师在合同中确认。
持有成本这次有确切数字，而且逐户列出——2026 年 2 月 10 日物业预算 v5（含 GST、含保险）：
- 两房物业费
- $8,980 – $9,391 / 年每周约 $173 – $181
- 三房物业费
- $12,452 – $12,718 / 年每周约 $239 – $245
- 预算内含
- 嵌入式电网协议零售商与电价未写明
- 未公布
- 市政费、水费、户内保险在上述费用之外
施工方 Binah 在建，Fortis 在布里斯班还有其他塔楼——那是履历，不是日落条款。昆州印花税另计。
公区与配置 · Crest & Walker
天台有泳池和桑拿，图纸上没有健身房
- 天台泳池
- 桑拿
- 蒸汽房
- 户外淋浴
- 烧烤区
- 日光躺椅
- Fisher & Paykel 厨卫与洗衣电器
- bureau^proberts 室内设计
规格书把 Fisher & Paykel 的厨房、卫浴与洗衣电器写成每户标配。天台平面标了泳池、桑拿、蒸汽、淋浴、烧烤与躺椅——但图纸上没有健身房，需要的话应当在签约前书面确认有没有。
对自住买家，这是一栋 20 层、每层户数不多的楼，天台是主要的公共空间；对投资买家，天台与品牌厨电是租赁卖点，但本楼目前没有租赁评估，租金要以独立评估为准。
位置 · Newstead
超市在下一个片区，火车站不在门口
- Gasworks Plaza（含 Woolworths）
- 步行 2 分钟画册口径；同套材料另写 130 米、300 米／4 分钟，官网写 500 米
- James Street
- 步行 10 分钟画册口径
- 河岸步道
- 步行 10 分钟画册口径
- Teneriffe CityCat 码头
- 步行 5–10 分钟画册口径
- Fortitude Valley 火车站
- 步行 18 分钟画册写「不到一公里」
- Bowen Hills 火车站
- 步行 15 分钟同上
超市的距离，材料自己给了四个版本（2 分钟／130 米／300 米／500 米）——超市本身没有争议，它在 Gasworks Plaza 的 76 Skyring Terrace 营业；要准确的步程，实地走一次最省事。门口没有火车站，两个站都是十五分钟以上的步行。
学区方面，画册把 New Farm State School 与 Fortitude Valley State Secondary College 标了距离，那是距离，不是学区：这所中学按协商学区运作，学区图在昆州政府 EdMap 上。要为学区付钱的家庭，应当用合同上的地址查孩子实际入学那一年的学区图。项目文件未提及托儿所。
谁该买 · Crest & Walker
谁该买，谁该再想想
适合：想要 Newstead 这一带、并且看重套内面积的自住买家——两房 89 到 95 平方米在内城新盘里偏大；愿意等到 2028 年底、用两年换一个已经成熟的街区的人；以及想把持有成本算清楚的买家，这份物业预算逐户列明，少见。
要再想想：追求现金流的投资者——以全区两房租金计，毛回报约 2.9%，低于全区口径；在意户外空间的人——阳台 11 到 15 平方米，部分还是冬季花园；在意朝向的人——已标价两房里相当一部分朝南；需要健身房的人——图纸上没有；以及需要确定交付的人——日期写得很细，但营销材料里没有日落条款。
签约前请律师确认日落条款与最新物业预算；索取合同附件里的 REV.2 或更新图纸（不要 2025 年 11 月那套）；把车位与储物笼写进书面文件；看重学区的用合同地址查 EdMap。
常见问题 · Crest & Walker
客户最常问的四件事
什么时候能拿到房？
开发商时间表：2028 年 1 月结构封顶，2028 年 10 月建造完工，2028 年 11 月交割。现在签约要等两年。这些是开发商的计划，营销材料里没有日落条款，请律师在合同中确认。
物业费多少？
两房每年 $8,980 到 $9,391（每周约 $173 到 $181），三房每年 $12,452 到 $12,718（每周约 $239 到 $245），取自 2026 年 2 月 10 日的预算 v5，含 GST 与保险。市政费、水费与户内保险在此之外，尚未公布。
租金回报怎么样？
全区两房周租约 $880，对 $1,575,000 的入门价算，毛回报约 2.9%，低于 Newstead 全区 4.10% 的口径，而且还没扣物业费。这栋楼的买点是位置与产品，不是现金流；本楼也没有租赁评估。
阳台是不是太小？
A 型 15 平方米、B 型 11 平方米，确实偏紧，而且 B1 与 B2.1 是冬季花园不是开敞露台。换来的是内城少见的套内面积（两房 89–95 平方米）。看房时请把这两件事放在一起比。
一般信息，不构成财务、法律或税务建议。一切细节以买卖合同及披露文件为准。价格取自 2026 年 9 月 1 日价目矩阵，户型与面积取自 2026 年 6 月 2 日户型表，物业费取自 2026 年 2 月 10 日预算 v5；区域统计为 2026 年 10 月 9 日查阅的公开平台数据，以当期价目表为准。
