离沙滩一百米，轻轨九十米
在 Surfers Paradise 北端，Ferny Avenue 与大道之间，SPG Land 正在一块 1.15 公顷的整街地块上盖一号楼。区位数字出奇具体：Surfers Paradise Beach 100 米，Surfers Paradise North 轻轨站 90 米，Circle on Cavill 800 米，同一页引用 Walk Score 78。一号楼是东侧那栋、销售材料里离海最近的一栋——41 层，Rothelowman 设计，SPG Built 与 Eastview Australia 合资施工。一房 $825,000 起，四房到 $5,450,000。
有两件事要和这个位置一起读：钥匙要到 2029 年第四季度；而物业费已经写在纸上——从三层一房每周 $59 到顶层每周 $1,049。这两条都是可以提前算清楚的，下面逐条摆出来。
$825,000起 · 一房至四房 · 103 Ferny Avenue, Surfers Paradise
区域数据 · Surfers Paradise North
租金、物业费都有数字，而且差得很远
这个项目在数字上比多数期房透明：既有执业中介的前瞻性租金评估，也有开发商出具的物业费表。要先说明两者的性质——租金评估是前瞻到 2029 年第四季度的预测，不是现在能收到的租金；物业费是草案，含 GST。
- Surfers Paradise Beach
- 100 米Fast Facts 口径
- Surfers Paradise North 轻轨站
- 90 米Fast Facts；官网现写轻轨站就在旁边
- Walk Score
- 78Fast Facts 引用；Circle on Cavill 800 米
- Surfers Paradise – North 人口（2025 年 6 月）
- 14,640 人2021 年为 12,375 人（初步数）
- 物业费（草案，含 GST）
- 每周 $59 – $1,0493 层一房至 40 层顶层；一年约 $3,070 – $54,568
- 市政费与水费（估算）
- 每季度 $820 与 $300Fast Facts 估算，未见税单
- 前瞻性租金评估
- Ray White Surfers Paradise前瞻至 2029 年第四季度，非现时成交租金
- 预计完工
- 2029 年第四季度估计，非合同日期
物业费这一行要展开看，因为从最低到最高差了十七倍：3 层一房每周 $59，40 层顶层每周 $1,049。更有用的是同户型的楼层差——同一套三房，3 层每周 $169、32 层 $257。换句话说，在这栋楼里买高层，物业费本身就是一笔持续的溢价，和买价的溢价是两笔。管理基金里已经包含经理费、嵌入式电网、热水燃气服务、楼宇管理系统、餐饮服务协议和消防报警——这些服务协议值得请律师读一遍，因为它们是长期合同。
租金方面，Ray White Surfers Paradise 出具的前瞻性评估按楼层分档。以两房为例，L3–15 到 L27–35 为每周 $1,505 到 $1,730；对 $1,240,000 的两房入门价，毛租金回报率约 6.3%（按 $1,505 计算）。三房 $2,525–$2,975 对 $2,275,000，约 5.8%；一房 $990–$1,215 对 $825,000，约 6.2%。这几个数字在新建公寓里偏高，但三项限定必须一起读：它们是前瞻到 2029 年的预测、不是现在的成交租金；分母用的是各户型区间的下沿；而且都是毛回报，没有扣掉上面那笔物业费、市政费和空置。扣掉物业费之后，低楼层与高楼层的净回报差距会比毛回报看起来小得多。
在售 · 103 Ferny Avenue
按户型分档的价格，不是逐户价单
价格来自 2026 年 8 月 1 日汇编的销售材料（Fast Facts 与代理幻灯片）的户型区间；文件夹里没有逐户价目表，所以下表是档位。随材料流转的幻灯片把整栋楼标在 $825,000 到 $14,065,228，顶层产品另标 POA，并写明「以价目表为准」。
| 户型 | 配置 | 套内 / 阳台 / 总计 | 车位 | 价格区间 |
|---|---|---|---|---|
| Type 07 | 1 房 1 卫 | 56 / 8 / 64 m² | 0 | $825,000 – $1,165,000 |
| Types 02–06 | 2 房 2 卫 | 90 / 10 / 100 m² | 1 | $1,240,000 – $2,060,000 |
| Type 01（行政两房） | 2 房 2 卫 | 109 / 18 / 127 m² | 1 | $1,800,000 – $2,620,000 |
| Type 08 | 3 房 3 卫 + 多功能室 | 138 / 23 / 161 m² | 2 | $2,275,000 – $3,645,000 |
| Type 09 | 4 房 3.5 卫 + 多功能室 | 194 / 31 / 225 m² | 3 | $4,950,000 – $5,450,000 |
有三件事要从这张表里挑出来说。
第一，一房没有车位。Type 07 的车位是 0——在 Surfers Paradise 北端，轻轨站 90 米、Walk Score 78，不开车是现实可行的，所以这个设计有道理；但 EOI 上的额外车位价格是空白，要不要车位、多少钱，必须在下定之前书面问清。
第二，入门两房的阳台只有 8 到 10 平方米。Type 07 的阳台 8 平方米，Types 02–06 是 10 平方米——在一栋离沙滩 100 米的楼里，阳台尺度是会影响日常的。往上一档的 Type 01 把阳台做到 18 平方米、套内 109 平方米，这才是「坐得下来的阳台」；Type 08 是 23 平方米，Type 09 是 31 平方米。
第三，这是区间不是价格。同一个 Type 08 从 $2,275,000 到 $3,645,000，相差一百三十七万——差价全在楼层与视野上。所以在这栋楼里，「三房多少钱」这个问题没有答案，只有「几层的三房多少钱」。
楼层分布上：3 到 32 层是标准层，四房在 33 到 38 层，Sub-Penthouse 与顶层豪宅在 39、40 层。物业费表上 16 层没有住宅——Fast Facts 把它写成 Club Paradiso：住户酒廊、酒窖品鉴室，以及带会议室和隔间的办公层。
挑户时先定朝向和楼层，再比价格。 这一条在这栋楼里是最值钱的一句话，因为没有任何文件给 01 到 08 号户型标朝向，而景观是按「多数公寓可见海」来卖的。更要紧的是：二号、三号楼在任何文件里都没有公开工期，也就是说一号楼哪些朝向会被它们遮挡，现在无法从文件判断。在定下某一户之前，必须书面问清两件事：这个户号朝哪边，以及二号三号楼建成后它看什么。
面积在不同文件之间也有不一致：行政两房有的页写 125 平方米、有的写 127。以合同附件为准。
交付与合同 · SPG Land
施工已开始，完工是「估计」
先说站得住的部分：施工于 2026 年 5 月开工，项目官网的施工更新发到 2026 年 8 月 7 日——工地仍在被当作进行中来通报。
已开工
2026 年 5 月开工；官网施工更新至 2026 年 8 月 7 日。
开发与施工
开发商 SPG Land；施工方 SPG Built 与 Eastview Australia 合资。建筑设计 Rothelowman。
预计完工
2029 年第四季度。这是估计，不是合同日期。
购买流程
$5,000 可全额退还的意向金打入 Hickey Lawyers 信托账户；合同日起 14 个工作日内补足 10%。交这 $5,000 并不构成合同。
接下来是必须在签约前拿到的几份文件：
日落条款
营销材料里看不到日落条款。预计完工是 2029 年第四季度的估计，所以日落条款是买方唯一的时间保障，必须请律师逐条读。
现行逐户价目表与合同面积
文件夹里只有户型区间。要逐户价单，并以合同附件核对面积（行政两房有 125 与 127 平方米两个版本）。
户号朝向与遮挡
哪些户号朝海，二号、三号楼建成后如何遮挡——两栋邻楼在任何文件里都没有公开工期。
额外车位价格
一房不含车位，EOI 上额外车位价格空白，要写成书面。
物业预算里的服务协议
管理基金含经理费、嵌入式电网、热水燃气服务、楼宇管理系统、餐饮服务协议与消防报警。这些是长期合同，请律师阅读。
升级价目
Fast Facts 里的付费升级从一房地板 $6,500 到三房 Dune 全套 $207,500；四房和顶层的升级价未列。
昆州印花税在房价之外另计。
关于地面商业要说一句实话：资料写全项目近 2,800 平方米零售餐饮，一号楼约 1,700 平方米外加一栋双层餐饮建筑（品牌名 "Avocado"）。但二号、三号楼没有公开工期，所以 2029 年搬进一号楼的人，旁边可能仍是工地，那条步行巷是规划、不是已经开业的街。
楼里给了什么 · Paradiso Place
一整层配套，加一号楼住户专用泳道
裙楼与 16 层把配套分成了两套系统——全项目共享的，和一号楼住户专用的：
- 度假风泳池与水疗
- 一号楼住户专用 20 米泳道
- 桑拿
- 冷水池
- 蒸汽
- 私人餐厅
- 健身房
- 瑜伽露台
- Club Paradiso 住户酒廊
- 酒窖品鉴室
- 带会议室与隔间的办公层
- 四部电梯
- 可养宠物
户内规格按规格书：层高 2.7 米、落地玻璃、厨卫石材台面、风管空调、Bosch 电器（Miele 为付费升级），色系 SAND / DUNE / TIDE。到达是从私有街道 Pandanus Avenue 的车廊进入 320 平方米、5 米层高的大堂。
对自住买家，这栋楼的逻辑是「把海滨生活的半径压到步行以内」：沙滩 100 米、轻轨 90 米、楼下有餐饮、楼里有泳道和水疗。要诚实的是入门档的取舍——一房无车位、阳台 8 平方米；真正住得舒服的是 Type 01 往上，阳台 18 平方米起。另外 16 层那层办公与酒廊是个容易被忽略的实用配置：在家办公的买家不必在套内腾出书房。
对投资买家，这个项目少见地给了两组数字：Ray White 的前瞻性租金评估和开发商的物业费表。按入门价倒推毛回报约 5.8% 到 6.3%，在新建公寓里偏高。但要把限定条件记牢：租金是前瞻到 2029 年的预测、不是现时成交；物业费从 $59 到 $1,049 一周，净回报会被楼层显著改变；日落条款目前看不到；而且二号三号楼的工期未公开，视野与施工噪音都是未知项。
位置 · Surfers Paradise
步行尺度上的北 Surfers
- Surfers Paradise Beach
- 100 米Fast Facts
- Surfers Paradise North 轻轨站
- 90 米Fast Facts；官网写轻轨站就在旁边
- Circle on Cavill
- 800 米同一页引用 Walk Score 78
- Koastal Kitchen · Yamagen · Coast Cafe
- 步行约 2 · 4 · 8 分钟迷你手册
- Gold Coast University Hospital
- 约 15 分钟车程迷你手册
- 黄金海岸机场
- 35 或 40 分钟手册 35、幻灯片 40，口径不一致
- 黄金海岸 CBD
- 所有文件都没写距离
这是这个项目最强的一节：100 米到沙滩、90 米到轻轨，Walk Score 78，餐饮以分钟步行计。它卖的是把海滨生活压进步行半径，而这一条在文件里是具体的、可核的。两处要补的实话：机场时间在手册（35 分钟）与幻灯片（40 分钟）之间不一致，我们并列不取平均；黄金海岸 CBD 的距离，所有文件都没有写。
人口是区域数据：Surfers Paradise – North 统计区从 2021 年 12,375 人增至 2025 年 6 月初步数 14,640 人，黄金海岸市同期 691,230 人。这些描述一座在长的海滨城市，不是 12 层上的日常。
学校这一段要分清两件事。迷你手册地图列出 Surfers Paradise State School、St Vincent's Primary、Broadbeach State School、The Southport School 和 Broadbeach Waters Kindergarten——只有名字，没有距离，也没有学区。Surfers Paradise State School 实行等距学区入学管理，容量 734 人，计划于 2025 年 8 月 22 日公报。材料并不能证明 103 Ferny Avenue 落在学区之内。学区由昆州教育部划定并可能调整，有学龄孩子的买家应当用合同上的地址到昆州政府 EdMap 查孩子实际入学那一年的学区图。
谁该买 · Paradiso Place
谁该买，谁该再想想
适合：要把海滨生活压进步行半径的买家——沙滩 100 米、轻轨 90 米、Walk Score 78、楼下有餐饮，不开车在这里是现实可行的；不需要车位、要最低入场价的买家（一房无车位，这正是它便宜的原因之一）；要真正坐得下来的阳台与完整空间的买家，从 Type 01（阳台 18 平方米）往上；在家办公的买家，16 层有带会议室与隔间的办公层；以及看重数字透明度的投资者，因为这个项目同时给了执业中介的前瞻性租金评估和开发商的物业费表。
要再想想：需要确定交房时间的人——2029 年第四季度是估计，而且营销材料里看不到日落条款；在意持有成本的人——物业费从每周 $59 到 $1,049，同一套三房 3 层与 32 层相差每周 $88，净回报会被楼层显著改变；在意视野的买家——没有任何文件给户号标朝向，而二号、三号楼的工期未公开，遮挡无法从文件判断；要车位的一房买家——额外车位价格在 EOI 上是空白；要大阳台的入门买家——一房 8 平方米、两房 10 平方米；在比价的买家——文件只有户型区间、没有逐户价单，而同一户型的区间跨度可达一百三十七万；以及把 6% 出头的毛回报当成已经成立的投资者，因为那是前瞻到 2029 年的预测、未扣物业费。
想要现行逐户价目表与合同面积、户号朝向与二号三号楼的遮挡说明、日落条款、额外车位价格，或者物业预算里那些服务协议的全文，可以直接联系 FX Home，我们代为索取。
常见问题 · Paradiso Place
客户最常问的四件事
现在买，什么时候能拿到房？
施工于 2026 年 5 月开工，官网施工更新发到 2026 年 8 月 7 日，预计完工 2029 年第四季度。但那是估计，不是合同日期，而且营销材料里看不到日落条款——日落条款是买方唯一的时间保障，必须请律师逐条读。另外，$5,000 意向金（打入 Hickey Lawyers 信托账户、可全额退还）并不构成合同，合同日起 14 个工作日内补足 10%。
租金能有多少？
Ray White Surfers Paradise 出具了按楼层分档的前瞻性评估：一房每周 $990–$1,215、两房 $1,505–$1,730、行政两房 $1,695–$1,920、三房 $2,525–$2,975。按各户型区间下沿倒推，毛租金回报率约 5.8% 到 6.3%。三项限定要一起读：这是前瞻到 2029 年第四季度的预测，不是现时成交租金；分母用的是区间下沿；都是毛回报，未扣物业费、市政费与空置。
物业费大概多少？
这个项目给了完整的草案表（含 GST）：从 3 层一房每周 $59 到 40 层顶层每周 $1,049，一年约 $3,070 到 $54,568。同一套三房，3 层每周 $169、32 层 $257。管理基金含经理费、嵌入式电网、热水燃气服务、楼宇管理系统、餐饮服务协议与消防报警——这些长期服务协议请律师读。Fast Facts 另估市政费每季度 $820、水费每季度 $300，均为估算、未见税单。
怎么选户号和朝向？
先定朝向和楼层，再比价格——而这里必须说清楚：没有任何文件给 01 到 08 号户型标朝向，景观只按「多数公寓可见海」来卖；二号、三号楼在任何文件里都没有公开工期，所以一号楼哪些朝向会被遮挡，现在无法从文件判断。定户之前必须书面问清两件事：这个户号朝哪边，以及二号三号楼建成后它看什么。同一户型的价格区间跨度很大（Type 08 相差一百三十七万），差价全在楼层与视野上，所以这一步直接决定你付的是什么。
一般信息，不构成财务、法律或税务建议。所有细节以买卖合同及披露文件为准。户型价格区间、面积与配套来自 2026 年 8 月 1 日汇编的销售材料（Fast Facts 与代理幻灯片）；开发商官网 2026 年 8 月 19 日仍显示 $825,000 起，以当期价目表为准；文件夹内没有逐户价目表，行政两房面积在不同页间有 125 与 127 m² 两个版本，以合同附件为准。物业费为 SPG Land 出具的草案表（含 GST，282 户口径，表日期 2026 年 4 月 9 日），非业主大会通过金额；市政费与水费为 Fast Facts 估算，未见税单。租金为 Ray White Surfers Paradise 的前瞻性评估，前瞻至 2029 年第四季度，不是现时成交租金。预计完工 2029 年第四季度为估计，非合同日期；营销材料中未见日落条款。人口数据来自昆州政府统计处 Surfers Paradise – North 统计区（2025 年 6 月初步数）。入学管理计划公报日期 2025 年 8 月 22 日。毛租金回报率为本文自行计算，分子为前瞻性租金评估的下沿，分母为各户型价格区间的下沿，未扣除物业费、市政费、水费或空置。
