两个起居厅，和一份写进固定价的交钥匙清单

大多数一百万出头的 House & Land，四房配一个客厅。Heathwood 的 The Peak – View Line 不是：这里每一套都有两个起居区——一个开放式客餐厅，加一个独立的 Retreat、书房或影音房。而交付清单长得不像基础配置：草皮、1.8 米木围栏、全屋卷帘、管道式中央空调、3.5 千瓦太阳能，连晾衣架和信箱都写进了固定价。开发与建造同为 Ausbuild Pty Ltd（QBCC 执照 21710），单层四房或五房，房屋 188 到 204 平方米，土地 320 到 371 平方米，$1,148,800 起。

建造本身也带着秒表——土地交割后 28 天内开工、开工后 230 天内完工，写进合同。值得花十分钟看清楚的是：秒表从哪一天开始走，以及这几块地的工程条件，两件事资料里都还没有给足。

$1,148,800起 · 土地加建房固定价 · 4–5 房 2 卫 2 车位 · 两个起居厅

区域数据 · Heathwood

隔壁已经成交到什么价

下面的数字来自 Ausbuild《2026 年 10 月市场月报》的 Doolandella & Heathwood 一节，资料截至 2026 年 9 月 28 日，来源标注为 Cotality、realestate.com.au、昆州住宅租赁管理局（RTA）与 SQM Research。有一条要先说明：这份报告的中位数统计页明确标注「Doolandella only」，所以下表里的中位价、在市天数与空置率是 Doolandella 的口径，而 Heathwood 的部分我们只引用报告里实际落在 Heathwood 的成交与挂租。

Heathwood 成交 · 5 Glendale Cr

$1,210,0002026 年 8 月，4 房、448 m² 地、2015 年建

Heathwood 成交 · 1 Boxwood Cl

$1,645,0002026 年 8 月，4 房、616 m² 地、2009 年建

Heathwood 挂租 · 89 Invergarry Cct

$890 / 周2026 年 9 月，5 房、374 m² 地

Doolandella 中位房价（2026 年 7 月）

$1,050,0002022 年 1 月为 $607,392

Doolandella 近 3 年中位价涨幅

42.5%

Doolandella 中位在市天数

34 天每套在售房源 35 组认真买家

Doolandella 4 房中位周租（2026 年 6 月）

$728空置率 0.4%

把这两组数字放在一起，位置就清楚了。Heathwood 这两笔 2026 年 8 月的成交，一笔是 2015 年建的四房 $1,210,000，一笔是 2009 年建、400 平方米大屋 $1,645,000——入门的 $1,148,800 低于两者，买到的却是全新、固定价、交钥匙的房子。另一侧要诚实：这两笔成交的土地是 448 和 616 平方米，而这批地是 320 到 371 平方米，差距在土地上。

租金方面，本项目没有租赁评估。用 Doolandella 口径的 4 房中位周租 $728 对入门套餐倒推，毛租金回报率约 3.3%；若按报告里 Heathwood 那套五房 $890 的挂租对最高的 Lot 17 倒推，约 3.7%。两个都是毛回报，未扣市政费、保险与空置，且中位数里混着旧房。空置率 0.4% 说明这一带不愁租，但这仍是一个以增值为主、现金流为辅的区。

在售 · The Peak – View Line

三种户型，三种家庭

价格与面积来自各地块的套餐价格页：Lot 12 与 Lot 23 标注 2026 年 6 月 22 日，Lot 17 标注 7 月 27 日。资料中没有整盘价格表，当前在售情况须以书面确认为准。

它们的差别不在面积，在于那第二个起居区被拿去做了什么。Lot 12 的 Gilmour 是四房入门款：6.1×4.1 米的开放式客餐厅加一个独立 Retreat，三间次卧均为 3.0×2.8 米带衣柜——第二个起居区给了孩子。Lot 23 的 Barrett 用同样 188 平方米换来入户处的独立书房和一间影音房，是为在家办公画的图。Lot 17 的 Lyndon 是家庭旗舰：五房、两个起居区、带备餐间的厨房、7.5 米长的 Alfresco，土地也是这批里最大的 371 平方米，适合多代同住。

价格页把土地价与建造价分开列，这很有用：从 Lot 12 到 Lot 17，土地多了 $80,000、房子只多了 $9,500——这八万主要买的是那 51 平方米土地和五房格局，不是建筑用料。

有一个口径必须说清楚：资料没有定义「房屋面积」188 / 204 平方米是否包含车库、门廊与 Alfresco。按不同口径算出来的单价会差很多，比价之前先问清楚基准。

挑户时先定朝向和地块位置，再比价格。 这这批的总价首尾差不到九万，而资料中没有房屋落位图（siting plan），客厅与 Alfresco 的实际朝向无法从文件确认——在布里斯班，Alfresco 朝西和朝东是完全不同的两套生活。另外，各地块的临街条件差别很大：Lot 12 的后院直接背靠 Blunder Road 这条对外道路，中间只隔挡土墙和围栏；Lot 17 前后皆临路，而且套餐页写 Dominic Place、披露图上 12.5 米的主面宽却临 Wadeville Street，地址与车道方向都未定。定地之前，这两件事要比八万块的价差先解决。

交付与合同 · Ausbuild

建造时钟写进了合同，起点还要落到纸上

先说最硬的一条：Ausbuild 把交付写成三条承诺，写进合同而不是口头说明。这是这个项目最值钱的部分。

1. 价格锁定

   签约后建造全程不加价、无隐藏费用。

2. 交地后 28 天内开工

   从土地交割完成起算。

3. 开工后 230 天内完工

4. 开发与建造同一家

   Ausbuild Pty Ltd 既是开发商也是建商，QBCC 执照 21710。

接下来是必须在签约前拿到的几份文件。这里说得直接一点：这批房子的产品和保证都很完整，缺的是时间与工程两侧的书面材料。

1. 土地注册的预计月份与日落条款

   这些地块目前仍是「拟议地块」，重新划分方案已于 2025 年 12 月获市议会批准，最终面积以测绘注册为准——而任何文件里都没有注册或交割的预计日期。230 天的建造保证是真的，起点是悬空的，所以日落条款是买方唯一的时间保障。

2. 挡土墙与填方资料

   披露平面图（JFP Urban Consultants，2026 年 4 月）显示这些地块都是工程填方地块，带 1.65 到 2 米的挡土墙——Lot 12 与 Lot 23 在后界，Lot 17 在临街一侧——而图上「填方深度」一栏全部空白未填。要索取 Level 1 填方检测报告（AS 3798-2007），并问清挡土墙由谁建造、归谁维护。

3. 房屋落位图

   每一套都没有落位图，朝向无法确认。

4. 合同采用哪一版配置清单

   各套的标准配置清单是不同的印刷版本，纱窗与门锁规格存在实质差异：Lot 17（2026 年 4 月 14 日印刷）为全开口穿孔铝合金安全纱窗加单边锁芯；Lot 12、23 为菱形格栅防护纱窗（仅前窗为 Screenguard）加双边锁芯，洗碗机型号也不同。

5. 契约与社区费用

   社区契约与建筑指引对围栏、立面和后期加建的限制，以及是否存在社区费用，要看总平面图指向的披露文件。

6. 保证的适用范围

   确认这些套餐是否属于 Ausbuild 口径下「符合条件的 Tenant Ready House & Land 套餐」，三条保证才成立。

持有成本方面：这是独立产权地块，文件中没有出现任何物业费金额；市政费未公布。房子用燃气热水和燃气灶，燃气开户是一笔要单独记入的开销。价格页把土地与建造分开列，这正是律师核算印花税、贷款经纪安排两段式贷款需要的数字，具体减免因人而异，须由持牌人士确认。

另外，关于「这是不是最后一期」：文件夹里的图纸写的是 Release 2，而 2026 年 6 月 28 日的一则 LinkedIn 帖子写「final release now selling」，Ausbuild 官网写「latest release」。三种说法并存，我们不把稀缺性当成既定事实——要用它做决定，应当先拿到 Ausbuild 的书面确认。

交钥匙标准 · Ausbuild

交钥匙是标准，不是升级

这份清单是这个项目最厚实的部分，以下按文件所列，全部是标准件：

• 草皮
• 1.8 米木围栏
• 全屋卷帘
• 管道式中央空调
• 3.5 千瓦太阳能
• 全屋 2590 毫米层高（含车库与 Alfresco）
• 20 毫米 Dekton 瓷石台面
• 900 毫米 Westinghouse 五头燃气炉
• TRUECORE 钢结构框架
• Colorbond 屋面
• 天花 R4.1 外墙 R2.0 保温
• 晾衣架与信箱

对自住买家，这份清单的意义是入住不必再排一轮装修——空调、卷帘、草皮、围栏都在固定价里。两处值得单独点出来：2590 毫米层高是全屋口径，连车库和 Alfresco 都算在内，在这个价位段并不常见；R4.1 天花加 R2.0 外墙保温配 3.5 千瓦太阳能，意味着夏天的电费结构和同价位老房子不是一回事。各套的内饰配色已分别预选，省掉了选材环节，但也意味着想改配色要先问能不能改。

对投资买家，交钥匙标准的直接意义是交房当天就能交给物业出租，不必再投一笔软装钱。但要诚实：没有租赁评估，上面 3.3% 到 3.7% 的毛回报是我们用区域中位租金倒推的，不是项目自己的数字。

建商方面，Ausbuild 是 Bell 家族 1988 年在昆士兰创立的本土家族企业，同时做土地开发和住宅建造。公开评价按平台不同而分歧：第三方聚合站口径的 Google 约 4.2 星、219 条（2026 年 8 月），ProductReview 为 3.8 星、50 条——这些都是公司层面的评价，不是这个项目的。

位置 · Heathwood

位置，按开发商的说法

布里斯班 CBD

约 30 分钟Ausbuild 官网口径

黄金海岸

约 50 分钟同上

毗邻自然保护区

20 公顷同上

学校、商业与湖畔公园

「不到五分钟」Ausbuild 官网表述，未列具体名称

销售处

172 Wadeville Street, Heathwood

这张表全部是开发商自己的表述，必须照实说明：这些房源的文件本身没有提到任何一所学校、一家超市、一条公交线或一座公园。分区总平面图甚至明确声明，图上的人行道、绿地、公园、游乐场和行道树「仅为示意，可能与最终成果不符」。另有第三方营销页把 CBD 距离写成「不到 18 公里」，与官网的 30 分钟口径并存，我们只引用开发商的说法，并标明出处。

对看重教育的家庭，这意味着学区目前没有任何书面答案——没有一份材料写出学校名字，更没有材料证实学区归属。学区由昆州教育部划定并可能调整，可靠的做法只有一个：拿合同上的地址到昆州政府 EdMap 系统查孩子实际入学那一年的学区划分，再决定是否为「近学校」付钱。

能补上的是区域语境：报告里 Heathwood 两笔 2026 年 8 月的成交都在 $1.21M 到 $1.645M，一笔 9 月的五房挂租 $890 一周，隔壁 Doolandella 的空置率 0.4%。这说明的是一个有真实需求的南区口袋，不说明从这些地块出门走几分钟能到什么。

谁该买 · View Line

谁该买，谁该再想想

适合：需要两个起居区的家庭——孩子大了要分开活动，或者有人长期在家办公，这批房子每一套都把第二个起居区画进了图；要五房加备餐间、多代同住的买家（Lot 17）；以及看重交钥匙的买家——草皮、围栏、卷帘、空调、太阳能都在固定价里，交房即可入住或出租，而且有 28 天开工、230 天完工的合同保证。

要再想想：需要确定入住时间的人——土地注册与交割的预计日期在任何文件里都没有，230 天的时钟起点是悬空的；在意工程条件的买家——这些地块都是带 1.65 到 2 米挡土墙的填方地块，而填方深度一栏全部空白；对朝向敏感的买家——没有落位图，客厅与 Alfresco 的朝向无法从文件确认；在意后院安静的人——Lot 12 的后院直接背靠 Blunder Road；追求现金流的投资者——用区域中位租金倒推只有 3.3% 上下的毛回报；以及把「最后一期」当真的人，因为三种说法目前并存。

想看具体地块的落位图与朝向、挡土墙与填方资料、合同版配置清单，或者需要 Ausbuild 的现行价格、注册预计月份与保证适用范围的书面确认，可以直接联系 FX Home，我们代为索取。

常见问题 · View Line

客户最常问的四件事

一般信息，不构成财务、法律或税务建议。所有细节以买卖合同、建筑合同及披露文件为准。价格与面积来自各地块套餐价格页：Lot 12 与 Lot 23 为 2026 年 6 月 22 日，Lot 17 为 2026 年 7 月 27 日，以当期价格表为准；地块条件来自 JFP Urban Consultants 披露平面图（2026 年 4 月）；配置来自各地块的标准配置清单（Lot 17 印刷日期 2026 年 4 月 14 日，三套版本不同）；区域数据来自 Ausbuild《2026 年 10 月市场月报》Doolandella & Heathwood 一节，中位数统计页标注「Doolandella only」，资料截至 2026 年 9 月 28 日；建商评价为公司层面口径，截至 2026 年 8 月。毛租金回报率为本文自行计算，分子为区域中位周租或报告所列挂租，分母为固定总价，未扣除任何持有成本；本项目无租赁评估。