装修清单二十五页，价目表零页

Hamilton 的 53 Racecourse Road，Fortis 的 Lynsford——住宅由 Koichi Takada Architects 设计，景观由 Aspect Studios 操刀，底层是沿街的餐饮与零售，屋顶有泳池、健身房和桑拿。

但要把现在的状态先说清楚：项目文件夹里有一份二十五页的装修规格清单（Schedule of Finishes），厨房写到了 Miele 的具体机型；而逐户价目表一页也没有。户型、面积、车位配比、交房时间，同样都没有。所以这篇文章能做的不是比价，而是把这份清单读透，再把该问代理的问题一条条列出来。

价格待定53 Racecourse Road, Hamilton 4007 · 公寓 · 楼花 · 建筑 Koichi Takada Architects · 景观 Aspect Studios · 开发商 Fortis

区域数据 · Hamilton 4007

Hamilton 的公寓数据可用，独立屋数据不可用

Hamilton 这个区的统计有一个要先交代的问题：独立屋口径两个数据源严重打架，公寓口径则基本一致。因为 Lynsford 是公寓项目，下面只用公寓那一组，独立屋那一组我们不引用，并把分歧原样写出来。

公寓中位价

$827,500（CoreLogic）／$850,000（PropTrack）两源接近，可用

公寓 12 个月涨幅

+27.31%（CoreLogic）／+24.09%（PropTrack）两源同向

公寓在市天数

中位 29 天（PropTrack）／平均 16 天（CoreLogic）一个是中位、一个是平均，口径不同

公寓中位周租

$700/周（CoreLogic）／$720（PropTrack）

公寓毛回报（全区口径）

4.10%以全区中位价计算，不是本项目的回报

独立屋中位价

⚠️ $2,115,000（CoreLogic）vs $2,795,000（PropTrack）分歧过大，不引用

独立屋 12 个月涨幅

⚠️ +30.96%（CoreLogic）vs −13.57%（PropTrack）方向相反，不引用

空置率

0.9%（SQM 2026 年 8 月）布里斯班都会区口径，不是 Hamilton 本区

人口

8,922（ABS 2021 年普查，+27.6%）2021 年数据，非 2026 年

市场结构

12 个月内成交以公寓为主公寓成交量远高于独立屋

这张表里最需要小心的是 4.10% 这个数字。它是用全区公寓中位价 $827,500 和中位周租算出来的——也就是说，它描述的是 Hamilton 现有的那批公寓，而不是 Racecourse Road 上一栋 Koichi Takada 设计、厨房配 Miele、主卫放独立浴缸的新楼。

把它说得更直白一点：价格上去了，租金必须按同样的比例上去，回报率才守得住。而 Hamilton 公寓的中位周租是 $700–$720。作为参照，我们在同区在售的另一个项目 River and Green Hamilton 的价格区间是 $1,485,000 – $2,445,000；如果 Lynsford 的入门价落在这个量级，而租金只能拿到全区中位水平，毛回报就是 2.5% 上下，不是 4.1%。

这不是说 Lynsford 一定租不出溢价——这种规格的房子大概率能租得比中位高。而是说：在价目表和书面租赁评估同时拿到之前，4.10% 这个数字不能套在这个项目上。本项目目前没有租赁评估。

在售 · 53 Racecourse Road

没有价目表，但有一份很具体的装修清单

先说清楚现在拿不到什么：没有逐户价目表，没有户型表，没有面积表，没有车位配比表，也没有交房时间。底层有车库和访客车位，但每户配几个车位，文件里没写。

能读的是那份装修规格清单（Version 01）。它的价值在于——它比效果图更难改，也更能说明入住之后的实际手感。下面是其中最值得先看的几项，以及它们在主卧套房和次卧之间的差别：

厨房这一段是整份清单里规格最高的：Miele 80cm 感应炉、Miele 60cm 热解自清洁烤箱、Miele 60cm 蒸烤微波一体机、Miele 内嵌式外排油烟机、Miele 60cm 嵌入式洗碗机，加 Fisher & Paykel 90cm 嵌入式对开门冰箱（面板随柜门）。台面、挡水板与中岛均为天然石材，中岛 40mm 边厚，枪色（Gun Metal）龙头，中岛吊灯＋挡水板暗藏灯带。另配备餐房（Butler's Pantry）与酒柜／展示柜，两处均为石台面。洗衣房配 Fisher & Paykel 前开门洗衣机与热泵干衣机。

全屋还有：双层中空玻璃（铝合金粉末喷涂框）、客厅与所有卧室的隐藏式冷暖分区空调、所有卧室吊扇、入户电子门锁、客厅照明的智能家居控制、阳台瓷砖架空铺装＋隐藏排水＋室外电源。

挑户时先定朝向和楼层，再比价格——但这个项目现在连第一步都做不了。清单里有好几处写着「if applicable（如适用）」：化妆间、多功能房（MPR）、次卫都属于这一类。意思是不同户型的配置不一样，而代理尚未出具任何户型表或楼层平面图，所以你现在无法知道某一户到底有没有这几项。这是要向代理追的第一个问题，排在价格前面。

交付与合同 · Fortis / Pallas

已经确定的，和必须书面拿到的

1. 开发商与集团

   Fortis，成立于 2016 年，业务覆盖悉尼、墨尔本、布里斯班与阿德莱德；文件版权页署名 Pallas Group（©Pallas 2026）。昆州总经理 Dan Boman。

2. 设计团队

   建筑 Koichi Takada Architects（代表作 Burleigh Heads 的 Norfolk、South Brisbane 的 Upper House）；景观 Aspect Studios（代表作悉尼鱼市场、Surry Hills Village、West End 的 Allere）。

3. 建筑本体

   钢筋混凝土外墙加特色砖饰面，混凝土屋面。一部客用电梯服务全部楼层。大堂铺割绒地毯砖，每层设垃圾滑槽，设邮件与包裹室。

4. 安防与弱电

   可视对讲接入户内与门厅、访客车位；门厅、户门、地库与屋顶会所均为感应扣（fob）门禁；门厅、公区与地库录像。FTTP 光纤到户 NBN，免费电视共用天线，付费电视走网络。

5. 热水

   每户独立的即热式电热水器，单独计量。这是运行成本项，不是公摊，报价前值得先问清用电口径。

6. 屋顶与底层

   屋顶设泳池、户外淋浴、落地玻璃健身房与木作桑拿；底层为沿街餐饮、零售与公共空间。

7. 进度

   FX Home 资料库记为「规划已批（Plans approved）」，楼花销售中，施工状态未经开发商确认。

下面这几份文件必须书面拿到，一份都不能靠口头：

1. 逐户价目表

   尚未出具。在此之前无法比价，也算不出单价与回报。

2. 户型表、面积表与楼层平面图

   要带指北针的那一版，并逐户标明是否含化妆间、多功能房与次卫——清单里这三项都写着「如适用」。

3. 车位配比

   地库与访客车位存在，但每户配几个、是否产权车位，文件未写。

4. 交房时间与日落条款

   文件中没有交房时间。日落条款请律师逐条读，不要接受口头承诺。

5. 规划批文的现状

   宣传册与装修清单的免责声明都写着「本文件制作于取得全部规划及其他批准之前」，而我们的资料库记为「规划已批」。这两处口径不一致，请代理出具现行批文编号与状态。

6. 装修清单是否写进合同

   现有版本标注 Version 01、Indicative only、可按合同条款变更，且注明「品牌可能更换型号，保留以替代产品供货的权利」。要确认哪一版作为合同附件。

7. 物业费预算与份额表

   资料中没有任何物业费金额。带泳池、健身房、桑拿和大量屋顶绿化的楼，公区维护不是小钱，签约前务必要到预算表。

8. 书面租赁评估

   本项目没有租赁评估。不要用全区中位租金替代。

9. 建商保证条款

   我们的资料里没有该开发商的价格锁定或工期保证条款。有就要书面的。

昆州印花税在房价之外另计，减免与否取决于买家自身情况，须由持牌人士确认。

交付标准 · 摘自装修清单 Version 01

交房即带的（不是升级选项）

• 双层中空玻璃
• 分区冷暖空调（客厅＋全部卧室）
• 所有卧室吊扇
• 手动卷帘（客厅与卧室）
• 木地板
• Miele 感应炉／烤箱／蒸烤一体／油烟机／洗碗机
• Fisher & Paykel 嵌入式对开门冰箱
• 备餐房
• 天然石台面与挡水板
• Fisher & Paykel 洗衣机＋热泵干衣机
• 主卫独立浴缸
• 电热毛巾架（主卫）
• 入户电子门锁
• 客厅智能照明
• FTTP 光纤 NBN
• 阳台室外电源

要补一句：窗帘是手动卷帘，不是电动，且清单只列到客厅、卧室与多功能房；其余区域如需遮光要自行加装。

所有效果图均标注 Artist's Impression。另需注意：宣传册中有一张外观图自己标明「including adjoining proposals（含相邻地块的提案）」——画面里不止这一栋楼，看图时要区分哪部分是本项目。

位置 · Racecourse Road, Hamilton

它在 Racecourse Road 的哪一段

地址

53 Racecourse Road, Hamilton QLD 4007坐标 −27.4379, 153.0628

地方政府区

Brisbane City Council布里斯班内北河岸带

宣传册地图上的超市

Coles、Woolworths Metro Hamilton、Woolworths Ascot、Zeneldin's IGA册中未标注距离或步行时间

宣传册地图上的轮渡

Bretts Wharf、Apollo Road未标注距离

宣传册地图上的火车站

Ascot、Doomben未标注距离

宣传册地图上的公园

Ascot Park、Hercules Street Park、Hamilton Park未标注距离

到 CBD／机场车程

资料中没有收录看房当天自己开一遍

学校

任何材料均未写出校名或学区须以 EdMap 核实

宣传册附了一张邻里地图，上面编号标出了二十九个点位——餐饮、咖啡、超市、药房、图书馆、教堂、公园、健身房——但全部只标位置，不标距离，也不标步行时间。FX Home 的资料库同样注明：到 CBD、车站、学校的具体车程未收录，报给客户前须实地核对。

所以这一段只能说能核实的：地址是 Racecourse Road 上的 53 号，Hamilton 的主街；河在北侧，Bretts Wharf 与 Apollo Road 两个轮渡码头、Ascot 与 Doomben 两个火车站都在同一张图上；Eagle Farm 赛马场与 Albion Park 跑马场也在附近。具体走几分钟，看房那天自己走一遍。

学校这一段要特别说明：没有任何材料写出校名，也没有材料证实这个地址落在哪一所公立学校的学区之内。学区由昆州教育部划定并可能调整，为学区买房的家庭应当在签约前用合同上的地址到昆州政府 EdMap 查孩子实际入学那一年的学区图。

谁该买 · Lynsford

谁该买，谁该再想想

适合：看重建筑与材料的自住买家——Koichi Takada Architects 加 Aspect Studios，厨房整套 Miele，主卫独立浴缸与电热毛巾架，这一级的规格在布里斯班内北不常见，而且清单写得足够细，现在就能逐项核对；愿意先读清单、再等价格的人——规格清单比效果图更难改，是现阶段唯一能判断真实水准的文件；以及想在 Hamilton 河岸带落脚、能接受「先登记、后看价」的买家。

要再想想：现在就要比较或测算的人——没有价目表、没有面积、没有车位配比、没有交房时间、没有租赁评估，这个项目目前无法比价，任何单价或回报率的说法都没有依据；指望 4.10% 回报的投资买家——那是全区 $827,500 中位公寓的数字，不是这栋楼的数字；需要确定交房时间的人——文件里没有；在意持有成本的人——物业费金额完全空白，而泳池、健身房、桑拿加屋顶绿化的维护不便宜，热水还是每户独立计量的即热式电热水器；以及必须先确认户型配置的人——化妆间、多功能房、次卫都写着「如适用」，而户型表还没有出。

想要装修规格清单全本、户型表与面积表、车位配比、交房时间与物业费预算，或者登记意向以便首批价格释放时第一时间通知，可以直接联系 FX Home。

常见问题 · Lynsford

客户最常问的四件事

一般信息，不构成财务、法律或税务建议。所有细节以买卖合同及披露文件为准。本项目尚无逐户价目表、户型表、面积表、车位配比与交房时间，亦无书面租赁评估与物业费预算。项目资料：Lynsford by Fortis 宣传册与 Schedule of Finishes（Version 01，均标注制作于取得全部规划批准之前，©Pallas 2026）；FX Home 项目数据报告，整理日期 2026-10-02；房源库记录核验日期 2026-09-03。区域数据：CoreLogic／Cotality（经 Your Investment Property 区域页），截至 2026 年 6 月的 12 个月，其中在市天数为平均值而非中位；PropTrack（经 Image Property），2025 年 10 月至 2026 年 9 月；SQM Research 2026 年 8 月（空置率为布里斯班都会区口径，非 Hamilton 本区）；ABS 2021 年普查。Hamilton 独立屋的中位价与涨幅两个数据源分歧过大且方向相反，本文未予引用。中位价涨幅反映成交结构变化，不等于单套物业的估值涨幅。所有效果图均为 Artist's Impression，其中部分画面含相邻地块的提案。地址 53 Racecourse Road, Hamilton QLD 4007；建筑 Koichi Takada Architects，景观 Aspect Studios，开发商 Fortis（Pallas Group）。