河边的 Northshore，露台最大 61 平方米
River & Green 在 Hamilton 的 Northshore——布里斯班河边 304 公顷的州主导更新片区。在售的是两栋七层楼，Mayfield 与 Bennison，2 房与 3 房，$1,485,000 起，露台从 18 到 61 平方米。开发商 Silverstone Developments，本地由 FX Home 代理。
这个项目少见的地方在价目表本身：除了套内与露台面积、车位形式，它连每一户的物业费和租金估算都写了。所以这里能算得比多数期房清楚——前提是把文件没写的那几项也一起摆上桌，下面两样都给。
$1,485,000起 · 两房两卫 · Mayfield 与 Bennison 两栋七层
区域数据 · Hamilton
这是一个三房中位价 165 万的区
下面的数字来自公开区域统计平台，2026 年 10 月 9 日查阅。各平台口径不同，一并列出。
- 公寓中位价
- $780,000Your Investment Property，12 个月口径至 2026 年 4 月，年增 16.9%
- 公寓中位值（估值口径）
- $967,060OnTheHouse，截至 2026 年 8 月 31 日
- 两房公寓中位价
- $860,000Domain 分卧室口径，在市 16 天
- 三房公寓中位价
- $1,650,000Domain 分卧室口径，在市 22 天
- 公寓中位周租
- $700两房约 $760，三房约 $900
- 公寓毛租金回报率
- 4.19%另有平台给 4.40%
- 公寓中位在市天数
- 15 天去化快
把本项目放进这张表里，结论和多数新楼不一样：三房从 $1,699,000 起，和全区三房中位价 $1,650,000 几乎贴平；两房 $1,485,000 则是全区两房中位价的约 1.7 倍。换句话说，这里的三房不是按「新楼溢价」定价的，两房才是。要买三房的人，这一行值得多看两眼。
在售 · Mayfield 与 Bennison
两栋楼，露台是重点
价格取自 2026 年 8 月 31 日的价目表（Mayfield_Bennison 三房 200 万以上／以下两份）。
| 户型 | 配置 | 套内 | 露台 | 价格区间 |
|---|---|---|---|---|
| 2 房 | 2 卫 1 车位 | 95–99 m² | 18–61 m² | $1,485,000 – $1,615,000 |
| 3 房 | 2 卫 2 车位（多为串联） | 99–130 m² | 18–61 m² | $1,699,000 – $2,445,000 |
露台是这两栋楼真正的卖点：最大的一套 61 平方米，套内加露台合计最高 191 平方米。在布里斯班内城，露台能占到套内面积三分之一的公寓并不多。
价目表还写了两样多数期房不给的数字：
- 物业费
- $7,844 – $9,375 / 年折合每周 $151 – $180，价目表逐户列出
- 租金估算
- $1,600 – $2,300 / 周价目表按户型给出，非租赁评估
- 按价目表自算的毛回报
- 约 4.9%用它自己的租金与价格算，未扣物业费
要说清楚：$1,600 到 $2,300 是价目表上的估算，不是签下来的租约，也不是独立租赁评估。把每周 $151 到 $180 的物业费扣掉之后，净数要自己再算一遍。
交付与合同 · Silverstone
价格和面积已经定了，设计和日期还在流程里
完工时间
两份价目表都没有写。开发商项目页把 RiverGreen 一期完工写在 2027 年，但那是 Moreton 与 Cremorne，不是这两栋。
设计状态
我们手上的 Mayfield 与 Bennison 楼层图盖着「初步设计，取决于城镇规划与建筑审批」的印章——图纸仍可能改。
楼名与分期
公开资料里的分期是 Moreton／Cremorne（一期）与 2025 年 11 月交割的二期；Mayfield 与 Bennison 对应哪一期，需要开发商书面说明，不能靠 logo 推断。
施工方
一期施工方是 Blackwatch Projects、建筑师 Carr Architecture；这两栋楼没有单独点名，不能直接套用。
日落条款
材料中未见，请律师在合同中确认。
一句话：价格、面积、车位、物业费、租金估算都有，唯独交付时间和合同状态是空白。这四项——正式完工时间、日落条款、施工方、楼名对应的分期——我们可以代你向 Silverstone 书面索取。昆州印花税另计。
户型与公区 · River & Green
价目表给了车位，图纸没给公区
- 每户 1–2 车位（多为串联）
- 套内 95–130 m²
- 露台 18–61 m²
- 七层低密度
- 每层户数不多
- 河边 Northshore 片区
要特别提醒两件事。第一，三房里有一类需要核对：Mayfield 的 Type 05 与 06，图层上一处标 3 BED、一处标「2 bed + MPR」。澳洲公寓的多功能房常常没有衣柜、甚至没有窗；在合同平面图把它写成卧室之前，这两套不能当三房买。
第二，我们手上的图纸里没有公区层：看不到泳池、健身房或大堂，也没有地库平面与装修清单。一期公开的泳池与水疗属于 Moreton 与 Cremorne，不能自动算到这两栋头上。这三样——公区层图、地库平面、装修清单——同样可以代为索取。
位置 · Northshore Hamilton
Eat Street 与 Portside 在步行范围（开发商口径）
- 片区
- Northshore Hamilton 优先开发区布里斯班河边 304 公顷，规划 2025 年 11 月修订
- 布里斯班 CBD
- 约 6 公里开发商口径
- Eat Street、Portside Wharf、Racecourse Road
- 步行范围开发商口径，未实测
- 日常采买
- Portside 有店铺与一家 IGAHamilton Harbour 的 Woolworths 在 Kingsford Smith Drive，是另一家
- 常住人口
- 7,408 人（2025 初步）2021 年 6,869 人，昆州政府统计办公室
- 地方政府
- Brisbane City Council
标注「开发商口径」的几项，是 330 MacArthur Avenue 的社区距离，不是从这两栋楼量出来的步程——要准确的通勤，请实地走一次。学区方面，楼层图上一个学校名字都没有：Hamilton State School 实行等距学区，中学学区同样只在 EdMap 上。要为学区付钱的家庭，应当用合同上的地址到昆州政府 EdMap 查孩子实际入学那一年的学区图。
谁该买 · River & Green
谁该买，谁该再想想
适合：想要河边 Northshore、并且真的会用大露台的自住买家；要三房的人——这一档的价格贴着全区三房中位，是这份价目表里最有说服力的一行；以及愿意用价目表自己算账的投资者，因为物业费与租金估算都在表上。
要再想想：需要确定交付时间的人——完工日期没有写，图纸还盖着「初步设计」；在意片区成熟度的人——Northshore 仍在整体更新中；把 Type 05／06 当三房买的人——先让开发商把 MPR 是否算卧室写进合同；以及需要公区的人——我们手上的图纸里没有公区层，一期的泳池属于另外两栋楼。
签约前请律师确认日落条款、正式完工时间与披露文件里的物业预算；索取该房号的合同平面图、书面车位与储物分配、公区层图与装修清单；看重学区的用合同地址查 EdMap；并要求开发商书面说明 Mayfield 与 Bennison 属于哪一期。
常见问题 · River & Green
客户最常问的四件事
什么时候交房？
两份价目表都没有写完工时间，我们手上的楼层图还盖着「初步设计，取决于城镇规划与建筑审批」。开发商项目页上 2027 年的完工是 RiverGreen 一期（Moreton 与 Cremorne），不是这两栋。正式日期与日落条款要向 Silverstone 书面索取。
租金和物业费到底多少？
价目表逐户给了数字：物业费每年 $7,844 到 $9,375（每周 $151 到 $180），租金估算每周 $1,600 到 $2,300。按它自己的数字算，毛回报约 4.9%。但这是开发商的估算，不是租赁评估，也没扣掉物业费——签约前应当拿一份独立评估。
三房是真三房吗？
大部分是。但 Mayfield 的 Type 05 与 06 在图层上一处写 3 BED、一处写「2 bed + MPR」。多功能房可能没有衣柜或窗户，所以这两套要以合同平面图为准，不能按三房预期。
有泳池和健身房吗？
我们手上的三张楼层图里没有公区层，看不到泳池、健身房或大堂。一期 Moreton 与 Cremorne 公布过泳池与水疗，但那是另外两栋楼。公区内容要以开发商的书面确认为准。
一般信息，不构成财务、法律或税务建议。一切细节以买卖合同及披露文件为准。价格、面积、物业费与租金估算取自 2026 年 8 月 31 日价目表；区域统计为 2026 年 10 月 9 日查阅的公开平台数据，以当期价目表为准。
