物业费已经印在纸上：每周 $148 到 $285
内城期房最常见的空白是物业费——卖的时候没有数字，交房才知道。The Tannery 不一样：首年物业预算草案已经印出来了，含楼宇保险每周 $148 到 $285，一年 $7,703 到 $14,794，而且连管家、公共电费、擦窗各占多少都列了出来。在 Montague Road 老 Dixon Tannery 的砖墙后面，McNab 把这栋 11 层住宅卖成一处「retreat」而不是一条高街：遗产建筑改成 The Retreat——冷热浸泡池、桑拿、健身房、影院、图书室；天台是加热泳池和可以遛狗的草坪；楼下没有商店。$1,295,000 起。
那份预算是这个项目最诚实的部分，也是最该读一遍的部分。值得花十分钟看清楚的是两件事：这份数字已经超过一年、而且顶层户型还不在里面；以及库存板上只有南、北、西三种朝向——没有东向。
$1,295,000起 · 两房 · 439 Montague Road, West End
区域数据 · West End
一个租客比例很高、人口还在长的内城区
要先说明口径：这个项目没有租赁评估，资料里也没有租金数字，所以我们不计算回报率。能核实的是人口、租赁结构、开发商的距离口径，以及那份物业预算——而最后一项在内城期房里是罕见的透明。
- West End 统计区人口（2025 年初步）
- 17,928 人2021 年为 15,279 人
- 出租比例（2021 年普查）
- 58.3%有人居住住宅中的出租比例
- 布里斯班 CBD
- 约 2.5 公里McNab 区位表口径
- West End 轮渡码头
- 约 300 米同上
- West End Markets
- 1.3 公里同上
- 物业费（含楼宇保险）
- 每周 $148 – $2852025 年 7 月 3 日印制的首年预算草案
- 市政费
- 每年约 $2,000FAQ 估算；水表分户
人口与租赁结构这两行描述的是买家要走进去的街区：四年多出约两千六百人，而 2021 年普查里 58.3% 的有人居住住宅在出租——这是一个租客为主的内城区。这对投资者是需求的证据，对自住买家则意味着邻里流动性较高，两种解读都要知道。
物业费这一行要展开说，因为它是这个项目最该先看懂的数字。全楼首年预算合计 $770,673，其中管理人／管家 $220,649、公共区域电费 $65,000、擦窗 $35,000。这三项就占了四成以上——而它们正是 The Retreat、加热天台泳池和 11 层玻璃立面的直接代价。换句话说：物业费之所以是这个数，正因为天台和 The Retreat 在这里。想清楚自己会不会用那套浸泡池和影院，这一步就把钱想明白了。
两处必须说清楚的限制：这份预算是草案，不是业主大会通过的金额，印制于 2025 年 7 月 3 日、已经超过一年；而且它不含顶层那一批户型，那些单元的物业费尚未公布。签约前要索取最新一版预算。
在售 · The Tannery
价格按户型分档，朝向只有三种
起价来自开发商未注明日期的 FAQ（项目文件夹汇编于 2026 年 7 月 31 日）；文件夹里没有带日期的逐套价目表，所以下表是档位，不是具体某一套的价格。已公布的平面图覆盖 3 到 9 层。
| 户型 | 阳台 | 套内面积 | 起价 |
|---|---|---|---|
| 两房（Type A / A1） | 11 m² | 87 – 90 m² | $1,295,000 |
| 两房 + 多功能室 | — | — | $1,450,000 |
| 三房 | — | — | $1,990,000 |
| 三房 + 多功能室 | — | — | $2,400,000 |
| 四房（如 9 层 Type U） | 最大 63 m² | 最大 183 m²（总计 246 m²） | $3,200,000 |
这张表里要特别提醒入门位：最小的两房套内 87 到 90 平方米、阳台只有 11 平方米。87 平方米的两房在内城不算小，但 11 平方米的阳台意味着户外基本是一张桌子的尺度——而这栋楼的卖点恰恰是公共空间，所以这个取舍是设计上有意的：私人阳台让位给 The Retreat 和天台。接受这个逻辑的人会很满意，不接受的人应该直接看阳台更大的户型。另一端，9 层的 Type U 把阳台做到 63 平方米、总面积 246 平方米，是已公布户型里的上限。
不少两房带多功能室，部分三房也带——这间多功能室在内城两房里很实用，它让第二间卧室不必被迫当书房。
挑户时先定朝向和楼层，再比价格。 这一条在这栋楼里尤其要紧，因为库存板上的朝向只有南、北、西三种——没有东向一栏。在布里斯班，北向有阳光、南向冬天几乎没有，而西向夏天下午的西晒要靠遮阳和空调去抵。文件里没有任何朝向溢价表，也就是说同一户型的南向和北向可能同价——这时候先定朝向再谈价格，省下的不是钱，是十年的居住体验。楼层同理：3 层和 9 层在 Montague Road 这种街道上，噪音和视野完全不同。
顶层那一批户型（最大的户型，包括全部四房四卫半）要单独提示：文件夹里没有平面图、没有面积、也没有价格，网站只写「The Penthouses, coming soon」。没有这三样之前不要往下走。
交付与合同 · McNab
已经开工，完工只是「预计」
先说站得住的部分：工程已经开工。2026 年 8 月 19 日查阅的项目网站如此写，McNab 的社区页也描述了拆除与遗产修复等前期工作。McNab 既是开发商也是施工方，这在期房里减少了一层对手风险。
已开工
项目网站 2026 年 8 月 19 日口径；McNab 社区页描述拆除与遗产修复等前期工作。
开发与施工同一家
McNab 既是开发商也是施工方。建筑师 Cottee Parker，室内 Tom Mark Henry，景观 Aspect Studios。
预计完工
2027 年第三季度。FAQ 另称建造预计约 22 个月。
日落条款
签约起 5.5 年。
这里要把日落条款单独说清楚，因为它是这个项目最该和律师逐字读的一条：预计完工是 2027 年第三季度，而日落条款是签约起 5.5 年——两者之间有很大的余量，FAQ 自己也承认可能出现未能预见的延误。开工是事实，不是合同上的完工日。
接下来是签约前必须拿到的几份文件：
最新一版物业预算
已印出的草案是 2025 年 7 月 3 日的版本、已超过一年，且不含顶层户型。要最新一版，并问清顶层户型的物业费如何分摊。
自己那一套的鉴定图
平面图 PDF 写明以披露文件中的鉴定图（Identification Plan）为准，索取所购单元的那一份。
带日期的逐套价目表
文件夹里只有档位起价，没有带日期的逐套价单。
朝向与楼层的书面确认
库存板只有南、北、西三栏，要书面确认所购单元的朝向与楼层。
顶层户型的三样东西
平面图、面积、价格。
完整电器清单
FAQ 对完整电器清单的回答是「待确认」。
昆州印花税在房价之外另计。储物笼需另购，场地提供充电桩基础设施、每户交房后可自费加装。允许养宠物，两部电梯服务所有楼层。
楼里给了什么 · The Tannery
它卖的是公共空间，这一点写得很直白
FAQ 写得很直白：The Tannery 是纯住宅，楼下没有商店。它把面积花在了另一个地方：
- The Retreat（遗产建筑内）
- 冷热浸泡池
- 桑拿
- 健身房
- 影院
- 图书室
- 天台加热泳池
- 可遛狗的草坪
- 两部电梯服务所有楼层
- 允许养宠物
户内规格按装修表与规格书：
- 层高 · 客厅与前三间卧室
- 2,700 毫米套房卫生间、洗衣房与多功能室 2,400 毫米
- 厨房
- Miele 烤箱与电磁炉Fisher & Paykel 嵌入式洗碗机；部分户型配嵌入式冰箱
- 台面
- 20 毫米天然石厨房岛台与主卫
- 地面
- 复合木地板卧室为羊毛地毯
- 空调
- 分区管道式卧室、客厅与书房；主卧与客厅另有吊扇
- 车位
- 每套至少一个部分户型两个；储物笼另购
对自住买家，这栋楼的逻辑很清楚：用私人阳台换公共空间。11 平方米的阳台配一整套浸泡池、桑拿、影院、图书室和天台泳池——如果你会用，这笔交换是划算的；如果你一年用不了几次，那每周 $148 到 $285 就是在替别人的生活方式付钱。这是这个项目唯一需要自己回答的问题。2,700 毫米的客厅层高和 Miele／Fisher & Paykel 的厨房配置，在这个价位的内城公寓里属于扎实的一档。
对投资买家，客观条件是：没有租赁评估、资料里没有租金数字，所以回报率算不出来；而物业费偏高这一点在净回报上会被放大。有利的一面是 West End 58.3% 的出租比例和持续增长的人口——需求端是真实的。要把这个项目纳入测算，正式租赁评估和最新物业预算这两份文件要先拿到。
位置 · West End
内城、靠走、靠河——但楼下不带超市
- 布里斯班 CBD
- 约 2.5 公里McNab 区位表口径
- West End 轮渡码头
- 约 300 米同上
- West End Markets
- 1.3 公里同上
- Orleigh Park
- 同一步行圈同上
- 日常采买
- Montague Markets 与它的 Woolworths、Boundary Street本楼不带超市
- 学区
- 销售演示称该地址位于 Brisbane State High School 学区开发商说法，须以 EdMap 核实
The Tannery 在 West End 靠 Montague Road 的一侧，退在制革厂砖墙后面。日常地理是内城、多半靠走或靠河：Montague Markets 和它的 Woolworths、Boundary Street、沿河步道，轮渡码头约 300 米。要点明一处差别：和同一条路上的 Cascade 不同，这栋楼不带超市——它是纯住宅，买菜要走去 Montague Markets。对不开车的买家，这一条要在看房那天自己走一遍。
学校这一段要分清两件事。销售演示文稿写明该地址位于 Brisbane State High School 学区——那是开发商的说法。Brisbane State High 实行协商划定学区，教育厅写明会定期检视、边界可能调整；手册地图还列了 West End State School、Somerville House、St Laurence's College 和 UQ，那是距离，不是学区。文件夹里没有 EdMap 打印件。学区由昆州教育部划定并可能调整，打算为学区付钱的买家应当用合同上的地址到昆州政府 EdMap 查孩子实际入学那一年的学区图——在这个价位上，这一步不该省。
谁该买 · The Tannery
谁该买，谁该再想想
适合：真正会用公共空间的自住买家——浸泡池、桑拿、影院、图书室和天台加热泳池，如果每周都用，每周 $148 到 $285 就是在买一种生活方式而不是一张账单；看重透明度的买家，因为这个项目在期房阶段就把首年物业预算印了出来，连管家、公共电费、擦窗的金额都列了，这在内城期房里不常见；要内城但不要高街喧闹的买家——它退在砖墙后面、楼下没有商店；以及养宠物的买家，天台有可以遛狗的草坪。
要再想想：在意持有成本的人——每周 $148 到 $285 偏高，而这份数字是草案、已超过一年、且不含顶层户型；需要确定交房时间的人——完工只是「预计」2027 年第三季度，而日落条款是签约起 5.5 年；在意采光的买家——库存板只有南、北、西三种朝向，没有东向，而南向在布里斯班的冬天几乎没有阳光；要大阳台的买家——入门两房只有 11 平方米；需要步行超市的买家——本楼不带商店；考虑顶层户型的人，因为平面图、面积和价格目前都没有；以及追求租金回报的投资者，因为没有租赁评估。
想要最新一版物业预算、所购单元的鉴定图与朝向书面确认、带日期的逐套价目表，或者顶层户型的平面图与价格，可以直接联系 FX Home，我们代为索取。
常见问题 · The Tannery
客户最常问的四件事
现在买，什么时候能拿到房？
工程已经开工（项目网站 2026 年 8 月 19 日口径），预计完工 2027 年第三季度，FAQ 另称建造约 22 个月。但要注意：日落条款是签约起 5.5 年，与预计完工之间余量很大，FAQ 自己也承认可能出现未能预见的延误。预计日期不是合同日期，日落条款才是，要请律师逐字读。
物业费大概多少？
这是这个项目少见的透明之处：2025 年 7 月 3 日印制的首年预算草案，含楼宇保险为每周 $148 到 $285（一年 $7,703 到 $14,794），全楼合计 $770,673，其中管理人／管家 $220,649、公共电费 $65,000、擦窗 $35,000。FAQ 另估市政费每年约 $2,000，水表分户。两点限制：这是草案、不是业主大会通过的金额，已超过一年；而且不含顶层那一批户型。签约前要最新一版。
租金能有多少？
本项目没有租赁评估，资料里也没有租金数字，所以我们不给回报率。可参照的区域事实是：2021 年普查中 West End 58.3% 的有人居住住宅在出租，统计区人口从 2021 年 15,279 人增至 2025 年初步数 17,928 人。要做测算必须先索取正式租赁评估，并拿到最新物业预算算净回报。
朝向怎么选？
先定朝向，再谈价格。库存板上只有南、北、西三栏——没有东向。在布里斯班，北向有阳光，南向冬天几乎没有，西向要应付夏天下午的西晒。文件里没有任何朝向溢价表，所以同一户型不同朝向可能同价，这正是先定朝向最划算的原因。楼层也一样：Montague Road 上 3 层与 9 层的噪音与视野完全不同。
一般信息，不构成财务、法律或税务建议。所有细节以买卖合同及披露文件为准。起价引自开发商未注明日期的 FAQ（项目文件夹汇编于 2026 年 7 月 31 日），以当期价目表为准；文件夹内没有带日期的逐套价目表。面积来自已公布的 3 至 9 层平面图，平面图 PDF 写明以披露文件中的鉴定图为准。物业费为 2025 年 7 月 3 日印制的首年预算草案，含楼宇保险，非业主大会通过金额，且不含顶层户型；市政费为 FAQ 估算。施工状态为项目网站 2026 年 8 月 19 日口径；预计完工 2027 年第三季度，日落条款为签约起 5.5 年。人口与出租比例来自昆州政府统计办公室常住人口估计（2025 年初步数）与 2021 年人口普查。学区表述为销售演示文稿口径，未经 EdMap 核实。本项目无租赁评估，故未计算任何回报率。
