这里的三房，比四房还贵

Witten Wood Estate 在 Logan 市辖下的 Bethania，Gallery Homes 把这批地做成了土地加建房的一口价套餐：土地 350 到 389 平方米，房子 163 到 185 平方米，双车库，$1,052,438 起，土地登记写在 2026 年 12 月 11 日。

这批货里有一处反直觉的地方，值得第一句就说出来：唯一的三房户型，总价 $1,106,617，比其中几套四房都贵。原因不在房间数，在土地和设计——而这正好说明了比价这件事在这里该怎么做。

$1,052,438起 · 土地加建房一口价 · 3–4 房 2 卫 2 车位 · 土地 350–389 m²

价格与土地 · Witten Wood

同一条街，土地单价相差 7%

要先说明口径：我们手上的建商市场月报没有 Bethania 的单区统计页，项目文件里也没有中位房价、中位租金或空置率，所以我们不会搬一组来源不明的郊区数字。能核实的是库存表上的价格、面积，以及由它们推出的土地单价——而在以土地为主的套餐里，这组数字已经足够做判断。

土地面积

350 – 389 m²库存表口径

房屋面积

163 – 185 m²

土地价区间

$564,000 – $615,000

建造价区间

$480,769 – $537,494

土地单价（本文推算）

约 $1,573 – $1,683 / m²同一社区内相差约 7%

土地登记

2026 年 12 月 11 日库存表口径

本项目租赁评估

无文件中没有任何租金数字

那条土地单价是这张表的重点。同一个社区、同一批释放，土地单价从每平方米约 $1,573 到约 $1,683，相差约 7%。最便宜的是 Lot 4（389 平方米、约 $1,573），最贵的是 Lot 11 与 Lot 12（350 平方米、约 $1,683）。库存表没有解释原因——朝向、位置、角地或坡度都可能，但文件没写。对买家的实际意义是：在这批里，总价排序和土地性价比排序不是同一回事。

租金这一栏必须空着说清楚：本项目没有租赁评估，文件里没有任何租金数字，所以我们不计算回报率。要做投资测算的买家应当先索取一份正式评估。

在售 · Witten Wood Estate

为什么三房比四房贵

价格与面积来自 Gallery 2026 年 8 月 26 日的库存表，列出的是含土地的套餐总价，按总价从低到高排列。

先回答开头那个问题。Lot 3 的 LATOUR 163 是三房、163 平方米，却卖 $1,106,617，比四套四房都贵。拆开看就清楚了：它的土地是 372 平方米（比那四套的 350–360 多出 12 到 22 平方米），而它的建造价 $504,617 比 174 平方米的 Klee 还高出两万四——同样的建商，更小的房子，更贵的造价。库存表没有解释为什么，这正是签约前要问清的事：LATOUR 163 多出来的那笔钱花在了哪里（层高、规格、立面，还是户型本身）？在买三房之前，这个答案值 $2.4 万。

另外三件事值得挑出来：

Lot 4 是这批里土地最大、土地单价最低、而且唯一带两个起居区的一套。389 平方米地、185 平方米房、两个起居——总价最高（$1,149,494），但每一项都给到了上限。对人口多、要孩子和大人分开活动的家庭，这一套和其他几套不是同一个选择题。

Lot 11 和 Lot 12 是同一块地尺寸、同一个设计（Klee 174），只差 $5,197，差别全在外立面方案（Hamptons Chalk 对 Mediterranean Pebble）。这两套之间，价格不该是决定因素，朝向才是。

外立面不重样。Scandi、Hamptons、Mediterranean、Palm Springs、Mid-Century——这批的立面方案各不相同，同一条街不会是一排一样的房子。在同质化的新社区里，这一条对转售时的辨识度有实际价值。

挑户时先定朝向和地块位置，再比价格。 这批的总价跨度不到十万，而朝向决定 Alfresco 和主要起居一年里有多少时间能用。库存表没有写朝向，也没有标注哪一块是角地（Lot 13 的设计名是「Custom Wide Corner」，暗示它是角地，但文件没有明说）。定地之前要向 Gallery 索取带指北针的总图与场地平面图，并问清角地的围栏与退让条件。

交付与合同 · Gallery Homes

登记日期很具体，工期要看是几层

先说站得住的部分：土地登记写在 2026 年 12 月 11 日——这是一个具体到日的日期，不是「某季度」，在未注册土地里算是少见的明确。Gallery Homes Pty Ltd 持 QBCC 执照 1207880。

1. 土地登记

   2026 年 12 月 11 日，库存表口径。

2. 一口价套餐

   库存表列出的是含土地的套餐总价，土地价与建造价分列。

3. 建商

   Gallery Homes Pty Ltd，QBCC 执照 1207880。

4. 价格日期

   库存表日期 2026 年 8 月 26 日。价格以当期库存表为准。

接下来是签约前必须拿到的几份文件。有一项要特别提醒，因为它直接决定交房时间：

1. 每一套是单层还是两层

   库存表没有写楼层数。这一点很要紧：Gallery 在其同类项目中提供的 18 周完工保证明确只适用于单层，两层没有书面工期。所以在问工期之前，要先确认你看中的那一套是几层。

2. 书面建造工期

   确认楼层数之后，要书面的开工与完工时间——登记在 12 月 11 日，开工在土地交割之后。

3. 日落条款

   如果 12 月 11 日的登记延后，定金怎么处理、买方能否退出。

4. 合同节奏与签署窗口

   Gallery 在其同类项目上采用过很紧的流程——意向金、定金余款在合同日起极短时间内到期、签署窗口以工作日计、合同写成无条件。本项目的具体条款要在看地之前拿到，并把贷款预审和律师提前准备好。

5. LATOUR 163 的造价构成

   三房却比四房造价更高，要问清差额买到了什么。

6. 契约、市政费与社区费用

   Logan 市政费、水费与保险均未公布；社区契约对围栏、立面与后期加建的限制要看文本。

昆州印花税在套餐价之外另计，减免与否取决于买家自身情况，须由持牌人士确认。库存表把土地价与建造价分开列，这正是律师核算印花税、贷款经纪安排两段式贷款需要的数字。

交钥匙标准 · Gallery Homes

配置清单要以合同附件为准

这一节要如实说明：库存表只给出设计名、外立面方案与配色，没有附逐项配置清单。Gallery 在其同类项目上的报价配置明显厚于官网的通用标准，而管产品的是合同附件，不是宣传页。

• 设计名与外立面方案已列
• 内外配色已列（Chalk / Pebble）
• 逐项配置清单待书面确认
• 以合同附件为准

对自住买家，这意味着比价前有一步不能省：索取所购那一套的报价配置表，逐项核对空调、台面、厨电、卷帘、车道、围栏、草皮与园艺是否在价内。House & Land 的超支最常出现在这里，而同一个建商在不同项目上的配置版本可能不同——这一点在 Gallery 的项目上有先例，值得逐项对照而不是按经验假设。

外立面方案是这批相对少见的优点：Scandi、Hamptons、Mediterranean、Palm Springs 与 Mid-Century 各不相同，而且每套都标了配色（Chalk 或 Pebble）。想看实际效果的买家，应当索取效果图或样板，而不是只看方案名。

对投资买家，这个项目目前的客观条件是：没有租赁评估、没有租金数字、没有可用的 Bethania 单区统计，所以回报率算不出来。能说的只有产品本身——350 到 389 平方米地上的四房两卫双车库，是 Logan 走廊上租赁市场最主流的配置。要纳入测算，正式租赁评估和持有成本估算这两份文件要先拿到。

位置 · Bethania

位置这一段，文件给得很少

地点

Bethania，Logan 市辖

土地面积

350 – 389 m²库存表口径

土地登记

2026 年 12 月 11 日

本项目文件中的学校

未列出须以 EdMap 核实

本项目文件中的超市与购物中心

未列出

本项目文件中的火车站与公交

未列出

本项目文件中的车程距离

未列出

必须如实说明：项目文件只给出地块、面积、价格与登记日期，没有列出任何学校、超市、火车站、公交或车程。Bethania 在 Logan 市辖、布里斯班与黄金海岸之间的走廊上，但具体到这批地出门能走到什么、开车多久到哪里，文件完全没有回答。处理办法只有一个：看地那天自己走一遍、开一遍，尤其是上班日早高峰的通勤时间。

学校这一段同理：没有一份材料写出校名，更没有材料证实这些地块落在哪一所公立学校的学区之内。学区由昆州教育部划定并可能调整，为学区买房的家庭应当在签约前用合同上的地址到昆州政府 EdMap 查孩子实际入学那一年的学区图。土地在 2026 年 12 月 11 日登记，门牌确定之后才能查。

谁该买 · Witten Wood

谁该买，谁该再想想

适合：要新房、也要立面有辨识度的买家——Scandi、Hamptons、Mediterranean、Palm Springs、Mid-Century 各不重样，同一条街不会是一排一样的房子；人口多、要两个起居区的家庭——Lot 4 是唯一带两个起居的一套，而且土地最大（389 平方米）、土地单价最低；看重土地性价比的买家——同一社区内土地单价相差约 7%，总价排序和土地性价比排序不是一回事；以及接受 2026 年 12 月 11 日登记、能等建造周期的自住买家。

要再想想：需要确定入住时间的人——库存表没有写每一套是单层还是两层，而 Gallery 的 18 周完工保证在其同类项目上明确只适用于单层，两层没有书面工期；考虑 Lot 3 的买家——三房 163 平方米，造价比 174 平方米的四房还高两万四，在问清差额买到什么之前不该签；在意配置的买家——库存表没有附逐项配置清单；在意学区与配套的家庭——项目文件里既没有校名也没有任何距离；追求租金回报的投资者——没有租赁评估、没有 Bethania 单区统计，回报无从计算；以及决策节奏慢的人，因为 Gallery 在其同类项目上采用过很紧的签署窗口，本项目的条款要提前拿到。

想要带指北针的总图与场地平面图、每一套的楼层数与书面建造工期、逐项配置清单、LATOUR 163 的造价构成，或者契约文本与持有成本估算，可以直接联系 FX Home，我们代为索取。

常见问题 · Witten Wood

客户最常问的四件事

一般信息，不构成财务、法律或税务建议。所有细节以买卖合同及建房合同为准。价格、面积、土地/建造拆分、设计名与外立面方案来自 Gallery 2026 年 8 月 26 日的库存表，以当期库存表为准；土地登记 2026 年 12 月 11 日为同一库存表口径。库存表中没有楼层数、建造工期、交房日期或逐项配置清单。土地单价为本文按土地价除以土地面积推算。Gallery 的 18 周完工保证仅适用单层，为该建商在其同类项目上的条款，本项目是否适用须书面确认。本项目无租赁评估，亦无 Bethania 单区市场统计，故未计算任何回报率。项目文件中没有学校、超市、火车站、公交或车程距离。